La Municipalidad de Santa Fe ya distribuyó en la ciudad capital la primera boleta, que es de emisión trimestral, de la Tasa General de Inmuebles (TGI). Y como pasa casi todos los años, varios contribuyentes santafesinos se quejaron por las subas que percibieron.
En primer lugar, cabe aclarar que la actualización solicitada por el Ejecutivo Municipal de la TGI para este 2025 fue autorizada, mediante aprobación en la penúltima sesión ordinaria del 2024, por el Concejo de Santa Fe.
Según el Presupuesto Municipal actual (que es de 225.096.038.799 pesos para la administración central), se indica que en concepto de recaudación por rubro (tasas, derechos y actuaciones administrativas) se pretende recaudar sólo en concepto de TGI 9.693.150.428 pesos: un 4,31% sobre el total de la “torta” financiera.
En segundo lugar, en declaraciones públicas, el secretario de Hacienda municipal, José Serruya, respondió sobre las actualizaciones de esta tasa para este año.
-Algunos vecinos se vieron sorprendidos por el monto de la TGI. En este sentido, ¿cuál fue el aumento para este 2025?, consultó una cronista al secretario de Hacienda municipal, José Serruya.
-El aumento depende un poco de cómo venían los índices de actualización y los topes (trimestrales y anuales) que operan en la Ordenanza Tributaria. No se modificaron esos topes, pero seguramente había algunos padrones que estaban atrasados; es decir, que no habían tenido todo el aumento que debieron haber tenido durante 2023 y 2024.
Entonces, creemos que ahora se va “sincerando” ese número de los padrones. Lo cierto es que los padrones que ya se fueron acercando al tope anual no han tenido aumentos prácticamente en este año.
Cálculo de la fórmula
La Ordenanza Tributaria actualizada a 2025 (ya promulgada con el Nº 13.007 por el municipio) estipula cómo es la fórmula de cálculo para determinar los montos de la TGI de acuerdo a determinadas variables, en primer lugar las 43 Zonas Inmobiliarias (ZI) en que se divide todo el ejido urbano de esta capital.
Otras variables que se contemplan son el Avalúo Fiscal Municipal (el valor comercial de un bien inmueble), y los valores mínimos a pagar, que están atados por ZI al Salario Mínimo Vital y Móvil (SMVM).
Además, se fijó una actualización del costo del metro cuadrado de superficie de cada unidad catastral -dependiendo de la ZI donde se ubique, de los factores urbanísticos y del poder adquisitivo, es decir, mayores o menores ingresos-, que ronda entre un 60% y 63%, en comparación con 2024.
También inciden en la fórmula el valor del metro cuadrado por ZI, y el Coeficiente de Infraestructura y Servicios (CIS), que indica qué zonas cuentan con servicios esenciales (cloacas, agua potable, gas natural, energía eléctrica, alumbrado público, etcétera) y cuáles no. Aquellas que no responden al CIS, abonan menos de TGI.
Topes trimestrales
Pero después aparecen los topes trimestrales de actualización de la tasa, a los que aludió Serruya. Hay cuatro topes cada tres meses, que fueron actualizados ya en la Tributaria 2024 por el Concejo, a pedido del intendente Juan Pablo Poletti.
El primero de ellos es de un 8% para para los inmuebles de las ZI de todo el cordón suroeste, oeste y noroeste; y noreste: Alto Verde, El Pozo y La Guardia. El segundo tope trimestral es del 45% para las ZI comprendidas en los barrios dentro de las Avenidas López y Planes, F. Zuviría, Galicia y Vélez Sarsfield; extremo sur (J. J. Paso) y Roma.
El tercer tope, dentro de los dos más caros, es del 51% por trimestre, está comprendido en las áreas de la Av. Gob. Freyre, todo barrio Centro, un área de Siete Jefes, todo Candioti Sur y Norte, Guadalupe Este, Colastiné Norte y Sur.
Y el cuarto y más oneroso es del 60% -se insiste, por trimestre-, que abarca la zona del Puerto, toda la Av. Siete Jefes y Alte Brown; la Peatonal San Martín y el largo de los Bv. Pellegrini y Gálvez. En todos los casos, se considera que será el tributo liquidado en la emisión trimestral inmediata anterior.
El municipio no puede por cada tres meses aumentar la TGI más de esos topes, y aquí, un ejemplo gráfico: un departamento de 75 metros cuadrados en Candioti Norte o Sur, a pocas cuadras de bulevar, abonará cada tres meses hasta un 51% más.
Es decir, si en diciembre de 2024 el contribuyente que habita ese inmueble pagaba de TGI unos 9.950 pesos, en enero pasó a abonar 15 mil pesos: un 51% durante tres meses, máximo. Ese es el ejemplo que puede servir para calcular los valores trimestrales de otras Zonas Inmobiliarias.
Topes anuales
Pero también están los topes anuales. La ordenanza estipula en este sentido que son tres las áreas con los antes aludidos topes trimestrales que no podrán tener “un porcentaje de incremento anual superior al monto para dicha partida con respecto al año inmediato anterior (…)”.
En las ZI que abonan un 45% de tope trimestral, el tope anual no podrá ser mayor al 146% anual. En las ZI con topes por trimestre de 51%, el municipio no podrá cobrar por año más de un 160%. Y en las ZI más caras, que tienen topes trimestrales del 60%, no se podrá cobrar más del 190% anual.
“Esto no será aplicable cuando los metros de superficie cubierta total considerados para la emisión varíen en más de un 20% respecto de los metros considerados en la emisión trimestral inmediata anterior. En estos casos, el valor de la TGI será el que resulte de la directa aplicación de la metodología de determinación”, agrega el articulado.
Volviendo al ejemplo gráfico del inmueble en barrio Candioti, el contribuyente que piensa que en cuatro trimestres llegará abonando a final de año en concepto de TGI más de un 200%, pues no: el máximo anual, como se dijo, será de 160%. El municipio no puede cobrar más de eso.
Cumplimiento
-¿Cómo fue el cumplimiento del pago de la TGI durante 2024? ¿El contribuyente santafesino pudo cumplir a lo largo del año con todo lo que fue pasando a nivel macroeconómico?, fue otra de las consultas periodísticas a Serruya.
-En general, a pesar de haber sido un año relativamente malo en términos económicos, el cumplimiento se mantuvo respecto de años anteriores. Desde la secretaría de Hacienda tenemos la expectativa de que eso (la recaudación de TGI) se acerque al 100%, por supuesto.
Pero el 2024 ha sido un año que estuvo en línea con lo recaudado en años anteriores, con lo cual no han habido problemas de cobranza. Eso nos abre la puerta para que este año, si es un poco mejor (en la economía) tendrían que mejorar esos índices habituales de cobranza. El porcentaje de cumplimento promedio del pago de la TGI está en el orden del 70%.
